Depósito Caução na Locação: Como Funciona a Devolução e Quando Pode Ser Utilizado?

O depósito caução é uma das formas de garantia locatícia mais comuns no mercado imobiliário. Esse valor, geralmente correspondente a até três meses de aluguel, é pago antecipadamente pelo inquilino e fica retido até o encerramento do contrato. Mas como funciona a devolução do caução? Em quais casos o valor pode ser utilizado pelo locador?

Cálculo da Devolução do Depósito Caução

Ao final da locação, o valor do depósito caução pode ser:

✔ Devolvido integralmente ao inquilino

✔ Parcialmente utilizado para reparos no imóvel, pagamento de débitos ou multa rescisória

✔ Retido integralmente em caso de inadimplência, danos significativos ou quebra contratual

O cálculo da devolução segue estas regras:

Depósito caução corrigido – Se a caução foi depositada em conta-poupança, o locador deve devolver o valor corrigido pelos rendimentos da poupança, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, artigo 38).

Descontos aplicáveis – Caso existam débitos, danos ao imóvel ou multa contratual, o locador pode descontar o valor correspondente, desde que devidamente comprovado.

Quando a Caução Deve Ser Devolvida Integralmente?

A devolução total do depósito caução ocorre quando:

✅ O inquilino cumpre integralmente o prazo do contrato e entrega o imóvel nas mesmas condições em que recebeu, salvo o desgaste natural pelo uso

✅ Todos os aluguéis e encargos (IPTU, condomínio, contas de consumo) foram pagos corretamente

✅ O contrato de locação foi encerrado sem pendências financeiras ou estruturais

Quando o Valor da Caução Pode Ser Utilizado?

O locador pode utilizar parte ou todo o valor do depósito caução nas seguintes situações:

Quebra de contrato pelo inquilino antes do prazo acordado – O valor pode ser usado para pagamento da multa rescisória, que pode ser integral ou proporcional ao tempo restante do contrato, conforme estipulado no contrato de locação.

O imóvel for devolvido com danos além do desgaste natural, exigindo reparos.

Houver aluguéis ou encargos em aberto, como IPTU, condomínio ou contas de consumo.

O inquilino deixar o imóvel sem realizar a devida pintura ou reparos acordados, caso estipulado no contrato.

???? Importante: O locador deve apresentar um laudo de vistoria e comprovantes dos valores retidos, garantindo transparência no processo.

Prazo para Devolução ou Uso da Caução

A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo exato para a devolução da caução, mas o mercado imobiliário adota um prazo razoável de até 30 dias após a entrega das chaves. Esse período é necessário para realizar a vistoria final e verificar possíveis débitos ou reparos pendentes.

Caso o valor da caução seja utilizado para cobrir despesas, o locador deve fornecer um demonstrativo detalhado ao inquilino, comprovando os gastos.

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Paola Bertin Pimentel Torturella

Advogada | Corretora de Imóveis | Especialista em Direito Imobiliária